2022違約房企名單增多！被撈上岸還是背水一戰(zhàn)？

時(shí)間：2022-02-19 15:56:44 類型：全屋定制瀏覽量：7304

俗話說(shuō)：債來(lái)如山倒，債去如抽絲。

地產(chǎn)寒冬，有些人在等待被撈上岸，有些人仍愿意堅(jiān)決自救，冒險(xiǎn)下海，而有的則努力100天，放棄一瞬間。萬(wàn)科郁亮則選擇背水一戰(zhàn)！

違約房企名單增多，商票逾期嚴(yán)重

受2021年融資環(huán)境收緊、銷售下行等多重因素影響，房企違約債券不論從數(shù)量還是金額來(lái)看，均遠(yuǎn)超去年同期水平。

從具體違約房企來(lái)看，違約名單擴(kuò)大至龍頭房企，包括中國(guó)恒大、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、中國(guó)泛海、北大資源、陽(yáng)光100等。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，違約金額合計(jì)86.5億美元。此外，另有7家房企雖未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，但存在進(jìn)入債務(wù)展期程序或有商票到期拒付等潛在違約事件。

2月16日，Redd消息稱，華夏幸福計(jì)劃在2月18日向簽署了債務(wù)重整方案的無(wú)擔(dān)保債權(quán)人匯入期的償付債務(wù)款，為本金的1.3%。遠(yuǎn)低于債權(quán)人預(yù)期的10%。

目前，華夏幸福已經(jīng)在債務(wù)重組方案中認(rèn)署了373億元的無(wú)擔(dān)保債務(wù)。同時(shí)華夏幸福承諾，2022年出售地產(chǎn)以及工業(yè)園區(qū)約450億，2023年出售資產(chǎn)約750億用于債務(wù)償還。

目前華夏幸福債務(wù)重組已經(jīng)逐漸步入洽談協(xié)商過(guò)程，但是根據(jù)債務(wù)重組方案有一定的債務(wù)償還順序。商票無(wú)疑現(xiàn)在還是遙遙無(wú)期。在小程序【探票】統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中顯示，華夏幸福商票逾期嚴(yán)重，貼現(xiàn)報(bào)價(jià)已經(jīng)到了49.67%。

變賣資產(chǎn)：融創(chuàng)、富力、大發(fā)、雅居樂(lè)等積極自救

雖然對(duì)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)加劇，更多的房企并沒(méi)有選擇“躺平”，而是開展積極自救。

2021年黑石以40.62億元現(xiàn)金的代價(jià)，將富力地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園70%股權(quán)收入囊中。12月7日，富力地產(chǎn)公告稱，將廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園余下30%權(quán)益，售予黑石。此次出售，將直接為富力帶來(lái)12.63億元的現(xiàn)金。出售的原因，緣于富力地產(chǎn)的償債壓力。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，富力2022年將有超150億元境內(nèi)外債到期。

今年1月5日晚間，富力地產(chǎn)公布了7.25億美元債務(wù)展期的終投票結(jié)果，票據(jù)持有人同意就交付的票據(jù)展期至2022年7月，即期得到全部本金的83%。

大發(fā)地產(chǎn)近期公告對(duì)1.845億美元未償付票據(jù)進(jìn)行要約置換；榮盛發(fā)展則公告稱，完成7.8億美元債務(wù)的成功置換，長(zhǎng)展期為2.5年。

更多的房企還在努力，在談債務(wù)展期、積極回購(gòu)的同時(shí)，通過(guò)出售資產(chǎn)、配股融資等方式獲得資金。

2021年末，花樣年轉(zhuǎn)讓北京密云兩處項(xiàng)目，還出手了寧波項(xiàng)目等資產(chǎn)套現(xiàn)。

2月11日，雅居樂(lè)集團(tuán)發(fā)布公告，公司的間接全資或非全資附屬公司與安徽海創(chuàng)綠能及相關(guān)項(xiàng)目公司簽訂相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓五家持股公司股權(quán)，據(jù)悉本次交易代價(jià)總計(jì)為11.2914億元預(yù)計(jì)收益約為1.26億元。

去年不僅武漢雅居樂(lè)國(guó)際家園被曝出項(xiàng)目停工、拖欠工程款1億元。債務(wù)發(fā)生逾期。而且雅居樂(lè)商票也拒付嚴(yán)重。

上海票交所新公布的2022 年 1 月商票持續(xù)逾期的563家名單中雅居樂(lè)系有6家公司光榮上榜。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)境內(nèi)債境外債永續(xù)債及ABS存量規(guī)模大約在445億元左右，2022年到期規(guī)模為111億元。其中3筆2022年到期美債債務(wù)，涉及金額就占了11億美元

雅居樂(lè)開年就開始瘋狂處置資產(chǎn)，1月下旬，雅居樂(lè)、世茂集團(tuán)先后公告出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目股權(quán)，兩筆交易對(duì)價(jià)分別為18.43億元、18.445億元，接盤方均為中海地產(chǎn)。目前雅居樂(lè)已經(jīng)處置超40億，但是對(duì)目前美債來(lái)說(shuō)，仍然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為了避免債務(wù)違約雅居樂(lè)一方面通過(guò)發(fā)債配股及出售資產(chǎn)、銷售回款等方式籌集資金。

世茂集團(tuán)則自去年12月以來(lái)，先后以20億港元出售香港西九龍地王項(xiàng)目，又在1月21日，出售上海黃浦路地塊，交易代價(jià)10.6億元。

頭部房企融創(chuàng)中國(guó)，2021年，融創(chuàng)合同銷售金額5973.6億元，僅次于碧桂園和萬(wàn)科，排名行業(yè)第三。

自2021年11月下旬起，融創(chuàng)下屬項(xiàng)目公司開始出現(xiàn)無(wú)法兌付到期商票的現(xiàn)象。且據(jù)各大銀行ECDS系統(tǒng)和票三方的‘票眼’小程序了解到，截至2021年底，融創(chuàng)商票規(guī)模在300億元左右。且在今年2月底會(huì)有20億元左右的到期票據(jù)。

根據(jù)房企美元債數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)在今年還有2筆12億美元的外債要償還，還款時(shí)間分別為6月和8月，平均利率為7.50%。

為了避免債務(wù)違約，融創(chuàng)也在賣資產(chǎn)、盼融資。近兩個(gè)多月，已通過(guò)股權(quán)配售、大股東借款、資產(chǎn)處置等多種渠道回籠資金約200多億元。

萬(wàn)科郁亮：今年是背水一戰(zhàn)的一年

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷2021年的嚴(yán)格調(diào)控，出現(xiàn)多起信用風(fēng)險(xiǎn)事件，下行勢(shì)態(tài)令行業(yè)入冬。數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，已經(jīng)有61家A股上市房企披露了2021年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有26家預(yù)計(jì)虧損，占比接近一半，還有14家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)下滑。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，萬(wàn)科2021年實(shí)現(xiàn)銷售額6277.8億元，雖然仍居排行榜第二位，但同比下降幅度達(dá)10.8%。排名位的碧桂園銷售額7588.2億元，同比下降3.8%，而中國(guó)恒大銷售額大降近40%至4400.3億元，已經(jīng)滑出行業(yè)前三。

與奧園努力100天，放棄一瞬間，不同的是，2021年在“房住不炒”總基調(diào)下，一些穩(wěn)健的企業(yè)一系列長(zhǎng)效機(jī)制圍繞去杠桿與防金融風(fēng)險(xiǎn)展開，“先活下去才能活得好”成為共識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正向“三穩(wěn)”目標(biāo)邁進(jìn)。

2021年11月29日，融信發(fā)布公告稱已提前償還于2021年12月3日到期的總額約1.4億美元優(yōu)先票據(jù)，標(biāo)志著年內(nèi)到期的境外美元債提前清償，輕盈迎接新的一年。

2021年全年，融信實(shí)現(xiàn)總合約銷售額約為人民幣1555.20億元。其中，12月公司總合約銷售額約為人民幣102.45億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.16%；合約建筑面積約為51.61萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.23%，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

《反脆弱》一書里有一句話，“那些打不垮我們的，終將使我們更強(qiáng)大。

2月12日，萬(wàn)科董事局主席郁亮直言房地產(chǎn)行業(yè)目前處于“黑鐵時(shí)代”，并做出十分嚴(yán)峻的判斷：“今年是背水一戰(zhàn)的一年，就是要么死，要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)?！痹趹?zhàn)略方面，郁亮對(duì)外部環(huán)境特點(diǎn)做出預(yù)判。他提出，外部環(huán)境的個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，縮表出清就是去金融化。另一個(gè)特征是今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到的行業(yè)新發(fā)展模式，又可以概括為為一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)：一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問(wèn)題；三個(gè)基本點(diǎn)分別是房住不炒、租購(gòu)并舉和“人—地—房”的匹配。此外還有兩個(gè)重大變化，一是市場(chǎng)分化會(huì)越來(lái)越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

“在目前的情況下，還款壓力較大的房企應(yīng)加大去化力度，降低投資，并且盡可能地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，若現(xiàn)金充?？商崆皟斶€，以避免賬期集中造成現(xiàn)金流擠兌。”

市場(chǎng)化手段化債：房地產(chǎn)行業(yè)“歸位之年”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2022年定下的基調(diào)是“穩(wěn)”。按照住建部部長(zhǎng)的解讀，房地產(chǎn)工作的基調(diào)也是“穩(wěn)”。公報(bào)里提到了當(dāng)下和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的三重壓力，即需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱?！叭齻€(gè)環(huán)境”，即平穩(wěn)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)泰民安的社會(huì)環(huán)境、風(fēng)清氣正的政治環(huán)境。除了三重壓力、三個(gè)環(huán)境之外，還提出了五個(gè)“正確認(rèn)識(shí)和把握”，其中，“正確認(rèn)識(shí)和把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”的表述十分關(guān)鍵，即“壓實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任”。

“壓實(shí)”、“自救”、“主體責(zé)任”，說(shuō)明面對(duì)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，要從自身想辦法，該賣資產(chǎn)的賣資產(chǎn)，正確處置債務(wù)，才是正途。從目前已經(jīng)出現(xiàn)的若干房企債務(wù)危機(jī)的處置方式來(lái)看，政府的定力很強(qiáng)，都堅(jiān)持了市場(chǎng)化手段化債的總體思路。

在國(guó)新辦1月18日舉行2021年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，近期房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。從數(shù)據(jù)上看，2021年末全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額52.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速比9月末提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較去年三季度多增1578億元。

進(jìn)入新年，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)出險(xiǎn)房企，保障性租賃住房貸款不納入銀行兩道紅線，以及房貸利率下調(diào)、房貸發(fā)放速度加快等，這些政策措施都是對(duì)房企的實(shí)質(zhì)性利好。

2月11日，地產(chǎn)股迎來(lái)久違的上漲，港股和A股的地產(chǎn)板全線飄紅，融創(chuàng)中國(guó)一度漲8%，世茂集團(tuán)一度漲10%，還有多只漲停。直接拉動(dòng)的因素，應(yīng)該是主流財(cái)經(jīng)媒體2月10日晚發(fā)布的消息：預(yù)售資金監(jiān)管迎全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，房企資金流緊張有望得到緩解。全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定實(shí)施后，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金可由房企提取使用，就意味著，預(yù)售資金將隨工程進(jìn)度而正常釋放。

2月14日，大悅城控股在公司官方微信公眾號(hào)宣布，公司于當(dāng)日與招商銀行成功簽署100億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，融資業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化，以及給予并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。其中提到，招行將為大悅城控股提供“綠色通道一站式”服務(wù)。此前，該行與華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活已達(dá)成并購(gòu)融資協(xié)議，不到一個(gè)月累計(jì)拋出330億元房企并購(gòu)融資額度。

全行業(yè)來(lái)看，截至目前正在推進(jìn)或落地的并購(gòu)融資已經(jīng)超過(guò)500億元。不過(guò)，市場(chǎng)上并購(gòu)項(xiàng)目交易活躍度并不高。機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為逆周期并購(gòu)潮出現(xiàn)的概率較小，大概率是“點(diǎn)狀發(fā)生”。在此背景下，進(jìn)一步提振需求端信心或是政策發(fā)力的主要方向，也是緩解房企流動(dòng)性問(wèn)題的關(guān)鍵支撐。

由此可見(jiàn)的是，2022年大概率是房地產(chǎn)行業(yè)的“歸位之年”。歸位的過(guò)程，也就是去金融化的過(guò)程，會(huì)卸去類金融和高杠桿的屬性，回到開發(fā)商的“本位”，這是一個(gè)刮骨療毒的過(guò)程，是一次地產(chǎn)界的“供給側(cè)改革”，也是建材家居包括涂料在內(nèi)的企業(yè)的一次出清和改革。高杠桿、高債務(wù)房企出清后，對(duì)各行業(yè)而言，都將迎來(lái)一個(gè)穩(wěn)定持久的生存環(huán)境。

與萬(wàn)科郁亮有類似的觀點(diǎn)，廣東省涂料行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、展辰新材董事長(zhǎng)陳冰亦在2022年新年致辭中，對(duì)未來(lái)涂料行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)同樣有著清晰的認(rèn)知和判斷：

疫情尚未結(jié)束，行情依然未穩(wěn)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)上下游未來(lái)發(fā)展還存在很大的不確定性。我們要清醒地認(rèn)識(shí)到，展辰還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有成功，我們離公司制定的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)還有極大的差距。2021年銷售雖然有所增長(zhǎng)，但離十年發(fā)展規(guī)劃年的目標(biāo)尚有差距，其他經(jīng)營(yíng)指標(biāo)差距更大。對(duì)照我們的規(guī)劃目標(biāo)，對(duì)標(biāo)行業(yè)優(yōu)秀公司，我們不僅沒(méi)有資格自滿，而且應(yīng)有更多的緊迫感、危機(jī)感；在工作目標(biāo)、工作任務(wù)上，每一個(gè)員工都要有一種“舍我其誰(shuí)”的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。尤其在今年及今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，各級(jí)管理者務(wù)必總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，在思想上、行動(dòng)上，務(wù)必做好行業(yè)“中長(zhǎng)周期低迷”的準(zhǔn)備，積蓄力量，從長(zhǎng)計(jì)議，上下齊心，共度時(shí)艱。

以接下來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)判斷，大概率能挺過(guò)房企現(xiàn)金流沖擊波的涂料企業(yè)，可能會(huì)更謹(jǐn)慎地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，更加注重工程集采的合作質(zhì)量、現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)把控,減少負(fù)債，練好內(nèi)功。

還是那句話，堅(jiān)持住，就一定能看到風(fēng)雨后的彩虹。

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